在爱尔兰所有人口最密集的地方政府地区，我们都从高级市政官员那里看到同样的评论:我们有足够的分区土地来满足新住宅交付的要求。大多数地方议会未能解决日益稀缺的分区、服务和位置合适的土地供应问题，这些土地将在开发计划周期中开发，以提供我们所需的负担得起的住房。

虽然供应链和工资上涨给房屋交付成本带来了巨大的上行压力，但许多地方议会采用的分区政策正在导致地价高企、房价上涨和租金飙升。

我们的房屋交付每年都远远达不到目标。我们被告知供应即将到来，但即使在供应上升的同时，需求也在上升，因为我们不断达不到目标。更令人担忧的现实是，用来编制我们的发展计划的数字是错误的，这种情况已经持续了一段时间。

爱尔兰的每一项发展计划都以国家规划框架(NPF)中的人口增长目标和在住房部指导下编制的住房需要和需求评估为依据。这一评估本应量化每个地方政府辖区的预期住房需求，但所用的数据存在一个重大缺陷，因为当前一系列发展计划的预测是基于2016年的人口普查，当时爱尔兰有475万人口，而不是来自今年人口普查的证据，目前爱尔兰人口为512万，比这大得多。

这不仅是因为我们的起点错误，我们还需要应对今年和未来人口增长的海啸。截至2022年4月的12个月里，移民人数达到了15年来的最高年度水平。在此期间有60 000人离开了爱尔兰，但来到爱尔兰的人数是这个数字的两倍。再加上今年我们将迎来7.5万多乌克兰难民，以及来自其他地方的2.5万难民，2022年我们的人口增长将是巨大的。

NPF是我们整个计划系统和人口增长目标所依据的有缺陷的圣经。它假设到2040年，我们的人口将增加100万，达到570万，相当于每年增长约4.5万。但我们现在正朝着以巨大优势击败这一趋势前进。

明年我们的人口很有可能达到530万人，增长率几乎比国家养老金所假设的增长率高出80%。即使我们做一个保守的假设，到2040年净移民平均每年3万人，自然增长也同样如此，我们的人口将达到630万，比NPF预想的多60多万。

让我们先考虑一下这对住房需求意味着什么。我们的目标在外面。

我们正处于人口增长的海啸之中，但我们选择忽视一个显而易见的事实:地方当局正在使用完全多余的人口数据。就好像我们还没开始就决定要失败一样

尽管房屋署和规划规管局已充分了解实际情况，但他们仍坚持假定在可预见的将来，我们的房屋需求平均为33,000个新落成房屋单位。现在几乎没有任何情况会证明这是事实，甚至不可能接近事实。

值得注意的是，我们的平均家庭规模(每套住房2.7人)正在向欧洲标准(每套住房2.2人)下降，这将对住房市场提出进一步的要求，特别是对较小的住房。其他会给住房带来更大压力的因素是大量通过就业许可制度进入爱尔兰的人(今年有5万人)，进入爱尔兰三级院校的欧盟和国际学生数量的强劲增长，以及我们快速老龄化的人口的住房需求。

我们正处于人口增长的海啸之中，但我们选择忽视一个显而易见的事实:在规划监管办公室的指示下，地方政府正在使用完全多余的人口数据。就好像我们还没开始就决定要失败一样。

另一个真正的问题是，地方当局把全国行动计划中的人口和住房目标当作最高而不是最低。所有地方政府在一个开发计划周期内，规划用地与开发用地之间的历史转换率不到50%，因此我们需要至少将目前的规划用地数量增加一倍，以实现下一个周期的目标，而这个目标已经太低了。

规划监管办公室(Office of The Planning regulatory)很清楚，爱尔兰的土地转换率一直是一致的，因为大片的分区土地位于错误的位置，没有服务，远离公共交通、当地学校和其他公共设施(所有这些都限制了它们的市场吸引力)，或者被不想或不能开发它们的人拥有。在决定保留土地的分区地位时，委员会不会考虑这些土地被开发的可能性。

每个市政局的行政人员在寻求其议员批准保留分区时，必须指出地块保持分区和未使用的时间长度，并清楚解释在未来没有进展时保留土地作为分区的理由，通常是在之前的几个发展计划周期。规划监管办公室必须坚持这个细节。

现在是时候承认，我们的问题比许多人希望我们相信的要严重得多。坚持NPF的人口增长目标是不可能预见到近年来的惊人增长的，这不是一个选项。同样，根据2016年人口普查的过时数据，坚持发展计划(许多计划目前已经实施到2028-2029年)无异于疏忽大意。

Michael McElligott是Tetrarch Homes的首席执行官